地产商抢滩长租公寓 19位CEO揭秘战略布局

　　城市那么大，哪里才是我们的家。千万北漂，匆忙的脚步，追赶城市的节奏，来不及欣赏城市之美，因为忙完这一阵，就可以接着忙下一阵了。

　　---前序

　　地产商抢滩长租公寓，或许会成为一种新常态。

　　2016年8月17日，龙湖地产在香港举行2016年中期业绩发布会，宣布已正式涉足长租公寓和联合办公两个新业态，将交由大悦城前总经理韩石负责。龙湖长租公寓定名为“冠寓”，并且力争在3年内实现300处长租公寓。

　　地产商大手笔布局长租公寓，是主动出击还是被迫转型？

　　地产商布局长租公寓，谈不上新鲜，也得不到多大关注，只不过越来越多的同行涌入让这个行业开始聚焦，亿欧整体梳理了近些年地产商与公寓行业的那些事儿：

　　2015年年初，万科早早剑指长租公寓，推出长租公寓品牌 “万科驿”（2016年5月更名“泊寓”）， 截至目前，已经在广州、上海、厦门、济南、北京、西安、重庆等多个城市落地，并计划至2017年将实现15万间万科驿公寓。

　　2015年9月，浙江大华房产携手长租公寓运营商“爱上租”，双方借助大华“云寓”项目为基础，共同打造满足都市青年居住需求的租赁产品。爱上租从租赁经纪、居住产品、租后服务、O2O社交四个维度，致力打造高品质的租住生活社区。

　　2016年5月，旭辉地产强势进军公寓市场推出“旭派公寓”，首个项目落地重庆，表示将给重庆年轻白领提供一种舒适生活的方式。

　　2016年7月10日，国内房地产综合服务商世联行(002285,股吧)发布公告称，拟募集资金总额不超过20亿元，投入长租公寓建设项目。在此之前，世联行便通过投资4000万控股高端长租公寓龙头晟曜行，进军中高端长租公寓市场。

　　2016年7月30日，金地龙城中央与荣尚荟公寓战略合作，携手打造华南区域首个“自在遇”；荣尚荟公寓将为托管业主提供工程跟进、房屋验收、装修布置、房屋出租等一系列服务。

　　除了上述提到的开发商和服务商外，积极布局长租公寓或与品牌公寓运营商合作的还有远洋地产、绿城物业、景瑞地产、阳光城(000671,股吧)地产、招商局蛇口工业区等。

　　地产商大手笔进军长租公寓，是主动出击还是被迫转型？“晴雨表”的背后代表的是行业风向标还是常态？面对强军来袭，各大长租公寓品牌运营商又将如何如何适应市场新变化？资本市场又将如何看待整个长租公寓市场？

　　作为互联网+产业第一媒体，亿欧采访了15家企业，2家投资机构，2家第三方媒体，分别从企业、资本、第三方媒体等多个视角对该现象进行深度剖析：

　　企业视角：15位CEO如何看待市场新动态，下一步战略布局又将做出哪些调整？

　　话不多说，直接上菜。

　　魔方公寓CEO柳佳：魔方认为不管是地产还是其他资本的进入，都从侧面反映了租赁市场这片蓝海的潜力之大，让公寓业越来越有信心。但要强调的是，由于每家的起点不同、基因不同，所以资源倾斜是不同的。魔方是一家有规模的专业公寓运营商，在运营管理、人才整合以及资金筹集方面都是围绕着公寓业务展开，所以“专注”是我们的核心竞争力。从趋势来看，新的土地出让政策让开发商持有出租房源成为一个新常态，但是这部分房源要获得较高租金、实现出租率最大化，需要有一套高效的运营方案。目前，已经有多家开发商与魔方洽谈合作。一方面是与开发商定制开发，在建筑规划时进行统一规划，以省去二次改造；另一方面，我们也可以成为托管方，为开发商提供运营方案。未来，魔方也不排除与开发商共同投资拿地。

　　YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋：首先，越来越多的地产商进入长租公寓市场，证明这个市场是被看好的，具有极大的市场潜力。其次，地产商有市场拓展经验和地产人才储备，在做标准化运营和做大规模方面有优势。但相对而言，年轻的公寓品牌已在长租公寓市场建立起品牌知名度，并打造出较成熟的产品线，有先天优势，可实现快速复制。目前YOU+已与广州的时代地产、南京的花样年・ 喜年中心以及大连远洋壹中心产生合作。对于开发商来说，YOU+的进驻，首先可以盘活地产闲置物业，并通过品牌效应，提高公寓项目的销售溢价；其次，YOU+通过社群运营，为整个大社区或商业综合体带来青年人群，他们能给任何一个社区带来活力和消费提升。YOU+把地产行业列入了战略范围，加快地产布局，今年还会和几个开发商深度合作，未来我们的YOU+3.0产品，将会在地产合作中落地。

　　寓见公寓CEO程远：寓见对于越来越多的开发商进入这个领域态度是欢迎的，说明这个行业正在起来。开发商在自主开发，产品设计上有着行业经验，这一领域非常成熟。寓见的定位是一家专注于住宿领域的不动产运营商，我们关注租客的住宿体验和服务品质，在两年的时间内我们累积服务超过2万个租客。在每一天服务过程中，我们累积了大量一手信息，例如什么样的户型年轻租客最受欢迎，什么样的户型最受婚恋组欢迎，租赁的用户需求和买房人群对空间的需求不完全一致。寓见目前正在积极和各大开发商展开合作，向各大开发商提供专业的运营商服务，另外寓见常年的出租率在92%，给到开发商和业主们很强信心。

此前阳光城地产、景瑞地产和寓见的合作效果很好，寓见也用实际行动回馈了他们的支持。

　　优客逸家副总裁董林：地产商进入长租公寓领域，对长租公寓市场来说是好事，这个市场又增加了重量级玩家。地产商有其固有的优势，其资本意识强，善于营销包装，产品把控能力强。但地产商固有的基因还是重销售，强调的是资金周转速度，而相对长租公寓是重运营，回报周期比较长的业务，为此地产商介入长租公寓有很多坎要过的。优客逸家对和地产商的合作一直持有积极和开放的态度，期待在资本和业务方面都有不同层级的合作。未来长租公寓的内涵核心是互联网，这恰好是优客逸家的强项。创造资源不如整合资源，在目前的市场状态下，各自优势互补才是最好的选择。

　　未来域女神社区CEO王宇：地产商介入长租公寓领域，是一个必然的趋势，符合企业多元化发展的要求，但其实大家要做的事情一样，遇到的难题也会类似，各个企业解法不同而已。大型开发商在这个领域，主要是资本优势、供应链优势与规模效应，而从运营服务看，专业的公寓运营商由于专注于细分市场多年，对市场与客户的理解其实会更加深刻。另一方面，当市场都在向轻资产模式看齐、公寓运营商与各大开发商合作的时候，开发商自身往往是束缚他们旗下公寓品牌外拓的一根绳索。如何变得轻起来，这个命题对想要做公寓的开发商而言并不轻松。我们希望与各大开发商的优质项目合作创建未来域女神社区，一方面用高品质的产品为业主带来更高的投资收益、帮助开发商快速去？化，另一方面与开发商携手，打造年青一代新的生活方式，让更多的年轻人、特别是当下独立个性的优秀女性提供让她们尖叫的居住体验。

　　水滴公寓CEO冯玉光：开发商进军长租公寓有的出于战略考虑，也有的出于战术考虑，但我坚信未来开发商背景的长租公寓是一股极其重要的力量，对于行业的产品创新、金融创新起到巨大推动作用。开发商对于金融的理解、对于金融资源的整合能力，是中介背景、酒店背景、互联网背景的公司无法比拟的，不管是租约资产证券化还是类Reits都会大规模得到运用。水滴公寓核心团队主要来自开发商，也是行业最早探索和开发商“租售联动、整合营销”的公寓公司，深刻理解开发商的诉求和痛点，我们一直和主流开发商保持积极的互动，深入商谈业务合作和战略投资。

　　函数公寓联合创始人陈志清：品牌公寓市场目前还处于早期的培育阶段，但其巨大的市场潜力已经被各方认可，众多风投基金进入就说明了这一点。如今越来越多的传统地产大佬进入该领域，对公寓市场来说更是利好消息。公寓之间目前还没有直接的竞争关系，因为我们都知道做公寓最大的挑战还是来自于客户的广泛认知和消费观念的转变。众人拾柴火焰高，非常欢迎各方共同为这一市场走上品牌化运作而努力。函数公寓目前已经与多家地产基金建立了联系，并在商谈深度合作，比如为函数提供物业资源，为新开拓的项目提供资金支持，甚至是买断一些好的物业交给函数来经营等，这无疑将为函数公寓在全国的开疆拓土提供有力的支持。

　　领鹰CEO李宁：房地产商进军公寓的根本目的还是建设、销售公寓（或者带租约销售公寓），公寓的运营最终会从市场上选择适合其定位的优秀公寓运营商进行托管合作。房地产商自己做公寓运营不太有优势也不必要，这是由于房地产商核心业务能力在楼盘开发与公寓运营能力是完全不一样的能力，另外公寓运营的回报和楼盘开发回报相去甚远，也决定了他们很难去深挖运营管理，相信最后会是市场上优秀开发商与优秀公寓运营商相互合作有机组合。领鹰已经在和市场上两个大的开发商在洽谈托管运营，并且会在更早期就介入公寓产品设计，最终形成带租约出售的公寓产品，开发商负责销售，我们负责运营出租。

　　贝客公寓CEO魏子石：国内租房的市场和需求有很大的开拓空间，无论是北上广深这样的一线城市，还是南京这样的城市，哪怕只在一个城市里做公寓，市场容量也是足够的，因此我们并不担心因地产商进军而带来的竞争和挑战。因为传统开发商的运作模式是以投资和收益为导向，而贝客公寓的运作模式是以体验、场景和社交为导向，专注于搭建一个社群精神和社群文化。这是我们与开发商最大的不同。所以，我们不认为开发商进军公寓行业会给其他公寓运营商带来太大冲击。地产商是物业的持有和开发方，所以作为运营商，我们与其之间开展各种形式的合作都是有可能的。比如：开发商以自持为目的的物业增值运营和服务，或者以销售为目的的返租运营等，这些都是未来可能合作到的重点。

　　魔飞公寓CEO刘达：首先，我们很欢迎优秀的地产商加入长租公寓这个行当。如今，长租公寓不仅拥有内在发展的动力，亦有外力助推，发展速度不容小觑。而任何行业都需要规范与发展，房地产商的入驻，可以使得长租公寓市场做的更大、更强、更规范。不过地产商想要完全吃透长租公寓，仍需要克服一些困难。例如观念的转变，传统地产商与长租公寓所服务的客户需求是不同的，地产商所做的大部分是生产与销售，而长租公寓把房屋出租出去，服务才刚刚开始。售后服务对地产商来说并不是优势所在，因此在新的领域，地产商还应转变观念重新开始。地产商用于租赁的房源，可以托管给魔飞公寓经营。同时，魔飞公寓目前租房的客户，都是日后买房的优质客源，与地产商的合作也能够相辅相成，从去库存量、服务效率、盈利点等各方面实现互赢。双方服务客户的不同阶段的不同需求，合作的空间非常大。

　　窝趣CEO刘辉：大型地产商的进入，是公寓行业蓬勃发展壮大的体现。地产商在提升长租公寓硬件水平和提供更多优质的物业上都有非常良好的优势，但在运营公寓上未必每个大地产商都能建立优势，因此较大存在与一些优秀的品牌公寓进行合作运营可能，让各自专注干各自擅长的领域，以发挥更大的协同效应。窝趣一直都有针对地产商的合作的计划，并已经有数个与开发商成功合作实际项目。窝趣向开发商提供成熟的品牌体系和管理团队，借助自身的品牌优势和多年的连锁运营服务管理经验，解除开发商后期繁琐公寓运营的后顾之忧，为开发商加速新楼盘销售、后期房屋增值保值、获取良好的租金收益提供全方位的支持。

　　Color公寓CEO熊强：针对越来越多地产商进军长租公寓，我认为这是一个必然的结果。并且随着时间推移还会越来越多。一方面，未来更多的是属于一个合作的关系。类似互联网中腾讯和阿里的开放平台，大的企业会去做生态，联合・ 共赢。在某种程度上，地产行业做公寓的优势在于上游，就是资金端，和物业端，但是在运营端并不具备优势，所以这就给品牌公寓的运营方一定的机会。另一方面，长租公寓市场足够大，在3-5年内还会处于一个百花齐放的阶段。这段时间内，品牌公寓加快品牌建设，提高运营能力，加强区域内的渗透度，是最重要的事情。跟开发商的合作，更多的是运营层面的合作。

　　悦如公寓CEO王银伟：目前地产开发行业的空间不如以前，地产行业的黄金时代正从开发领域向存量房市场转变。悦如欢迎更多的创业者和有情怀的企业来共同推进长租行业发展，希望万科、龙湖这样志同道合的企业加入，来共同推进。使越来越多的开发商看清这个趋势，同时对公寓行业，由从前的看不起、看不懂到现在的看得上，开始追的现状。这个市场很大，无论是转型的开发企业还是新兴的公寓行业，都有各自的优势，开发企业更多地掌握资金 、土地、 物业资源，而新兴公寓行业先行进一步、更多地沉淀了 管理经验、运营能力。两者的关系最终也必然是竞合，由竞争走向合作。未来的公寓行业会向专业化的方向发展，专业化金融机构、开发企业、运营企业。目前悦如公寓已经与河南多家大型开发商达成合作意向，涉及公寓销售和运营管理，以及同物业公司的合作。

　　悠易美家CEO韩乃波：随着国家支持公寓运营企业发展的政策落地，越来越多的品牌开发企业也切入这一领域，且都是大手笔并拥有得天独厚的资源，这对整个行业发展具体积极的推动意义。但目前都还处于初期阶段，没有形成广泛的品牌效应和多城市布局，以集中式为主，讲求的是稳健的投资回报率。地产商拥有先天的独特优质资源，而作为专业的品质公寓运营商，悠易美家也愿意将公寓运营过程中如拿房、装修、出房、租务管理、租客和消费金融方面沉淀的标准化和经验与有意向的开发商或物业实现“强+专”的双赢互补性合作。悠易美家目前也在积极探索和推动与地产商的深度合作，目前武汉分公司已与某品牌地产公司达成战略合作，合作后将在市场份额、投资回报周期、运营效率方面产生明显效果。

　　西安泊客公寓创始人兼CEO熊磊（此前就职于西安某公寓做职业经理人，目前自己创业）：经过接触，开发商首先不懂运营，甚至不会算账，对运营能力不能确认，而且开发商看不上租金回报，要卖房套现，我提出拿一些尾房做集散的公寓作为试点，另外，卖不出去的房子，空值着不如将资源盘活，房租最大的价值就是满足居住，如果把公寓当做工具，能够促进，带动销售，何乐而不为，投资者以前的盈利模式就是房屋的保值增值，目前不景气，所以轻易不会出手。如果公寓运营商能把公寓产品做好，用运营能力作为担保，盘活尾房，带动促进销售，再与业主签订合作合同，收益分成，业主的收益稳定，业主就会出手投资，虽然很多开发商都宣布进军公寓市场，是因为他们也是被逼无奈，只是有房源资源，他们没有运营能力。因此，开发商进入公寓市场，对运营商来说，反而是机会，就看怎么设计产品，怎么谈，怎么说服对方。

　　亿欧总结：通过采访之后发现，大部分品牌公寓运营商对于万科、龙湖等地产商进入表示欢迎，对市场来说，有极大的推动作用，而且地产商在资源、资金、规模化方面更具优势，但是同样存在运营端和专业人才的短板，因为开发商和运营商是完全不同的属性，需要不同的运营逻辑，而且地产商属于后来者，需要投入更多精力，未来地产商的布局能否独树一帜取决于能否持续性投入。地产商与公寓运营商建立深度合作，进行资源共享也不失为一个好策略，虽然出租的营收远远不及销售，但这也是盘活现有库存资源的有效方式。

　　资本视角：地产商的介入对整个大市场利好，但是竞争格局无疑会加剧

　　站在投资机构的角度，对于地产商的高调介入，执一资本创始合伙人李牧晴表示，长租公寓市场的发展是一条很长的路，万科、龙湖等地产商进入到这个市场只是个开端，未来还会有更多地产商加入到长租公寓这个战场中，而且力度也会更大，在资本、人才层面上的竞争都会加剧。其次，对于看好长租公寓市场的创业公司来说，要更多的思考与巨头的差异化，地产商在资源上有着绝对优势，但是创业公司也可以有不同的立足点。

　　愉悦资本创始合伙人李潇对此也详细地发表了自己的看法，他认为，万科、龙湖这样的公司进入长租领域，对整个行业都是一件特别好的事。任何一件事要获得大发展，必须吸引更多的人来关注。短期之内，仅靠几个创业公司是比较难影响到全社会的。

　　从行业健康发展来说，如果巨头进来之后很快就形成了赢者通吃的局面，这对巨头之外的所有人来说，都是场灾难――包括消费者。

　　目前来看，无论是供给方还是需求方，长租都不具备天然垄断的属性，尤其是在当下行业发展初期，各种模式、各种资源纷纷涌入，多家共存的局面会维持相当长的一段时间。最后，会不会有一两家通过并购成为绝对的领军公司？有可能，但还需要相当的时间和行业整合。

　　具体到创业公司来说，万科、龙湖进入更多是利大于弊。一方面，即使是这个级别的巨头也不可能一夜之间把资源拿完了，另一方面，这些传统的地产公司会带带来很多经验和资源，对于在行业内已经建立起了自己鲜明定位、独特产品，拥有强大运营的创业公司来说，其实更可以利用行业红利，进一步夯实自己的特色，把业务做扎实。

　　对于还没有进入战场的人来说，长租这个行业的挑战会越来越大：不仅有创业公司的竞争，现在巨头也来了，未来在资本层面还是业务层面都会面临更大的压力。

　　长租领域目前的这个局面在很多互联网+领域出现过。出身于互联网的创业公司和来自实体产业的老牌公司“相遇”，互联网公司在产品设计、运营、与用户互动等方面做得更好，传统公司在行业资源和行业理解上有自己的优势。共存、共生、共促，会是比较长期的状态。

　　亿欧总结：站在投资机构的角度，地产商介入长租公寓，代表着市场的开端，对市场产生的也是正向作用，地产商和运营商两个不同类别且有各自的优势，大体来看，越来越多的玩家进入，也会促使市场格局的加剧竞争，打造自己的特色。换个角度来讲，创业创新的新发展环境下，传统企业天天喊着要转型，互联网企业天天哭着要融资。如今终于到了相遇的路口，相互凝望远远不如朝着一个方向眺望。

　　媒体视角：地产商进入长租公寓是大势所趋，关键在于选择以什么方式进入

　　除了企业视角和资本视角，亿欧也联系到了第三方媒体一并探讨，房东东创始人全雳认为，房地产市场进入到存量房时代，开发商进入长租公寓已经是趋势了，这不是选择的问题，而且选择用什么方式介入的问题。今年5月份上海出台土地招投标政策要求，开发商新开项目必须持有15%的房源进行经营，这意味着传统的高周转、高杠杆、快速去化的开发模式必须进行调整，而过去开发商最不愿意介入就是运营业务，周期长、毛利低，或者说开发商根本不屑于看这块业务。

　　万科、金地、旭辉、龙湖、招商、深业等一批实力开发商都自建团队进入这个领域，同时一批小的开发商选择和公寓运营商选择合作经营或者投资入股，虽然前景被看好，但是开发商还是非常谨慎，很多处于调研和观察阶段。全雳认为，一方面长租公寓的低毛利使得开发商不敢过于冒进，另外一方面公寓能否成为资产证券化，也是开发商最为关心的问题，而这个破局有待于政府在整个税收上进行更大的动作。

　　美国的长租公寓像EQR，AVB等都有200-300亿美金的市值，背后都是庞大的房地产基金在支持，当国内在税收上有重大突破，那么开发商+长租公寓才会迎来真正的爆发期。

　　迈点网主编郭德荣认为，地产商进军公寓领域即是一种产业链延伸的常态化发展策略，也是房产去库存不得不痛定思痛的选择方式之一。未来，不只是地产巨头自己兴建品牌运营，并购市场主流公寓品牌或委托管理，都会成为现象。说到底，地产圈的是租房群体，也就是潜在的购房人群，这个“铺垫”会越来越延长周期，同时细分差异，最终服务到新一代。

　　亿欧总结：美国最大的出租公寓运营商EQR目前市值已经超过230亿美金，这样的估值对于国内长租公寓来讲，可望而不可及，还太遥远。甚至长租公寓尚未出现一只真正的独角兽，也不简简单单因为公寓行业没有很好的成长土壤，中国的市场需求应该是大于美国的，企业更多应该考虑资产证券化和政策方面寻求突破口才能真正促进公寓产业爆发。

　　互联网的下半场，谁进场，谁离场？

　　综合企业视角、投资机构、第三方媒体视角，我们不难发现，地产商与公寓行业结合度越来越高，地产企业也不再只是停留在开发商角色，开始逐步向运营商角色转变。

　　面对互联网的下半场，不少地产企业开始思考如何转型与突破，说比做容易太多，或许需要付出足够多的代价才能寻找到发展的新路径，对于转型长租公寓的地产商而言，面临的挑战也才刚刚开始。

　　地产商的进入，对于市场上现有品质公寓运营商形成了挑战，因为公寓行业占据租房市场规模的比例还太小，大多数企业无法越过规模化的障碍和盈利困境；在产品层面，公寓仍然有很大的提升空间，亿欧的同事此前有租房需求，尝试选择长租公寓，但是一周下来体验效果比较差，各种各样的问题亟需完善。

　　在中国，面对数以亿计的流动人口，租房注定会成为时代的新命题，谁来缓解租房之殇。亿欧认为，除了地产商的高调进入，下一步可能还会有更多领域的巨头进场，不过这都是利好信号，在很大程度上加速了公寓产业格局的爆发，但是仍然避免不了的是，市场优胜劣汰的竞争法则和生存法则。

至于，谁进场，谁离场，现在也不好说，期待市场更多变化。

　　本文作者鲁红卫，亿欧专栏作者；微信：luhongwei365（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：亿欧”；文章内容系作者个人观点，不代表亿欧对观点赞同或支持。